回顾:2019年中国房地产中介行业发展现状及展望(上)

2020-09-29

2019年注定是房地产经纪行业不平凡的一年,这不是政策调控力度最大的一年,但若干年后回望,想必大概率可以称之是这个行业的拐点之年。近期中房协回顾梳理了2019年房地产经纪行业的发展脉络,在巨变的2020仍然对我们认知这个行业有很大的意义,供您参考。

摘  要:2019年,房地产经纪行业规模增速继续放缓;二手房经纪业务成交量回调,新房经纪业务增多,业绩整体平稳;线上线下合作深化、一二手联动推进、信息化水平进一步提高。房地产估价行业规模继续壮大,集中度持续提升,服务领域不断拓展,信息技术应用能力不断增强。2020年,受新冠肺炎疫情及其防控的影响,预计房地产经纪行业规模收缩、信息化进一步发展、一二手联动进一步深化;房地产估价行业的业务规模和业绩将有所缩减,行业监管政策会适当宽松,新兴业务领域进一步拓展。

关键词:房地产经纪 房地产估价 中介 发展状况

房地产中介行业包括房地产经纪、估价和咨询,目前房地产咨询还没有形成单独的行业,主要由房地产估价和经纪行业从事相关咨询业务,因此本文主要介绍房地产经纪和估价行业。我国现代房地产中介行业自上世纪80年代起随着房地产市场的发展而不断发展壮大,经过30多年的快速发展,日趋成熟,特别是在服务房地产交易、房地产司法、房地产征收等方面发挥着不可或缺的独特作用。

一、2019年房地产经纪行业发展状况

2019年房地产经纪行业规模稳步增长、增速继续放缓;人员职业化稳步推进;二手房经纪业务量继续回调,新房经纪业务增多;线上线下合作深化、一二手联动推进、信息化水平进一步提高。

(一)行业基本情况

1.房地产经纪机构情况

(1)新增房地产经纪机构数继续下降

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,截止到2019年12月底,全国工商登记的房地产经纪机构共26.7万家,分支机构(门店)9.2万家。其中,2019年新设立房地产经纪机构5.4万家,较上年有所下降。新增房地产经纪机构的地区以东北和西南地区的省份居多,居前的主要是云南、吉林、江西、内蒙古、山西、黑龙江、重庆、贵州等,反映出这些省份的二手房市场正在进入快速发展阶段。

(2)注册资本略有增长

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,2019年全国房地产经纪机构新增资本注册总额为769.43亿元,较2018年增长0.14%,注册资本仍以100万元以下为主,占81.25%,注册资本在500万元以上的占房地产经纪机构总数的3.89%,较2018年略有下降(见图2、图3)。

(3)小机构数占比最高

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,2019年新增房地产经纪机构以单门店的小机构居多,占全部新增机构数的71.79%,2-10家门店的占27.42%。截止到2019年底,全国房地产经纪机构中有1家门店的机构占52.92%,2-10家门店的占41.55%,绝大多数为小机构。拥有100家门店以上的机构有71家,与去年持平,占全部机构数的0.30%;拥有50-100家门店的机构数为103家,比2018年增加2家,占全部机构数的0.46%(图4)。

(4)成熟机构占比略有增长

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,从全国房地产经纪机构数量看,以经营5年以下的年轻机构为主。截止到2020年2月底,经营年限大于5年的经纪机构占机构总数的34.73%,比去年同期增长0.77个百分点;经营10年以上的经纪机构数占全部机构数的14.19%,比去年同期增长1.56个百分点(图5)。

2.从业人员情况

(1)从业人员年龄偏低且流动性大

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会2019年开展的行业问卷调查,我国房地产经纪从业人员中72.46%为男性, 30岁以下的从业人员占全部从业人员的53.09%,40岁以上的仅占8.64%(图6)。房地产经纪人员流动性偏大,六成以上从业年限不足3年;在一个公司工作3年以上的仅占38.77%,10年以上的不足5%(图7)。

(2)职业资格报考人数相对平稳

全国房地产经纪专业人员职业资格考试分为房地产经纪人和房地产经纪人协理两类。2019年在北京、天津、上海、重庆、大连、深圳、武汉、广州、成都、杭州、长沙和石家庄12个城市举行一年两考,考试报名人数及合格人数相对平稳。其中,房地产经纪人报名人数为6.93万人,比2018年增长8%;考试合格人数2.07万人,比2018年增长11%。房地产经纪人协理考试报名人数7.63万人,比2018年减少16%;合格人数3.86万人,比2018年减少22%。自2016年实行全国统考以来,经过前两年的快速增长,2019年报考人数进入相对平稳期(图8、图9)。

3.业绩情况

(1)新房经纪业务占比提高

随着房地产市场调控不断深化,新房销售进入买方市场,销售难度增加,经纪机构成为房地产开发企业越来越重视的销售渠道,房地产经纪机构新房经纪业务比重明显提高。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会问卷调查,目前新房经纪业务占全部业务的比重已经接近30%(图10)。虽然越来越多的城市逐渐以存量房市场为主,但因新房销售越来越依赖经纪机构门店提供的线下渠道,新房经纪业务正在异军突起,未来很可能成为经纪机构的一大收入来源。据国家统计局数据,2019 年全国新建商品房销售额达15.97万亿元,同比增长6.5%,随着房地产经纪机构在新房销售市场占有率提高,经纪机构新房销售代理收入较为可观。

(2)二手房经纪业务量仍处低位

据贝壳研究院统计,2019年全国二手房成交量为426万套,成交量创下5年来新低,成交面积同比下降2%;二手房交易额6.76万亿,同比增长2.8%,增速比2018年收窄7.7 个百分点。从城市看,除上海、天津、济南、武汉、南京等少数城市二手房成交量有所反弹外,多数城市二手房市场仍在低位徘徊。在这一市场环境下,二手房经纪业绩仍处低位。以北京为例,2019年北京市存量房成交15.5万套,比2018年减少5%,其中通过经纪机构成交的存量房共12.7万套,比2018年下降5.6%。

(3)房地产经纪从业人员收入偏低

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会问卷调查,201958.67%的房地产经纪人员收入在9万元以下,40.89%的经纪人员收入在6万元以下,侧面反映了市场业绩不尽如人意(图11)。

(四)代表性经纪机构及网络平台发展情况

2019年房地产经纪机构加盟模式延续2018年的扩张势头。21世纪中国不动产2019年进入城市数增加近30个,成为进入城市数量最多的经纪机构。短短几年时间,链家系的加盟品牌“德祐”已进入100个城市,成为门店数量最多的经纪机构。我爱我家、中原地产等直营型代表企业也探索尝试加盟模式。截至2019年底,直营模式规模最大的机构仍是链家,截至2019年底其拥有8000家门店,15万名房地产经纪人员(表1)。

网络平台方面,2019年交易类平台“贝壳找房”市场份额急剧增长,目前已进入98个城市,连接2.3万家经纪门店,除旗下的“链家”和“德祐”品牌外,有185个房地产经纪品牌放弃自己的交易系统使用贝壳找房平台。58同城和房天下仍然坚持广告平台的经营模式,两家平台都在尝试与房地产经纪机构进行房源系统对接,达到真实房源、实时更新展示的目的,房天下、58同城均已与超过200家经纪机构实现系统对接。此外,淘宝、京东、苏宁等电商品牌也以线上购房节等形式涉足这一领域。

(二)行业政策及重要事件

2019年,国家层面没有单独出台针对房地产经纪行业的政策法规,以开展行业检查、整治、整顿为主旋律。

1.行业政策

8月1日,住房和城乡建设部发布《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》(建房规〔2019〕5号),对房屋网签备案适用范围、备案条件及备案基本流程等内容进行了明确规定。

11月,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、中央网信办6部门先后通报了两批共13起各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的违法违规典型案例。通报的案例有一半以上为房地产经纪机构违法提供租赁经纪服务,违法违规行为有违规开展租赁消费贷款业务、隐瞒租赁信息,侵吞或骗取租金、恶意克扣承租人押金或租金,违法发布信息、暴力驱逐承租人等。

12月13日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号),对住房租赁中介机构提出明确要求。其中,涉及房地产经纪机构的要求有:从事住房租赁活动的房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记,真实发布房源信息,住房租赁合同即时办理网签备案,实行明码标价等。

2.重大事件

2019年头部企业动作频频,主要围绕线上线下合作、新房经纪业务市场份额争夺展开。

线上线下深度合作。4月16日,贝壳找房与21世纪中国不动产宣布达成业务合作,双方将在试点城市进行数据和资源共享。房天下4月、7月分别与21世纪、中原达成合作。其中,房天下与21世纪在系统级直链流量方面进行合作,与中原集团原萃品牌在品牌、数据、流量、金融业务方面进行合作。平台与经纪机构间的合作加强,体现了双方对立正逐渐消融。

我爱我家多次收购。6月,我爱我家控股集团股份有限公司发布公告称,其子公司我爱我家房地产经纪有限公司以支付现金的方式购买湖南蓝海购企业策划有限公司100%股权,7月收购美住网51%的股权。据了解,湖南蓝海购企业策划有限公司为一家社区商业及商业公寓销售运营专业服务商,而美住网则是一家互联网精装平台。业内人士认为,我爱我家逐渐通过收购、战略合作等方式逐步扩展业务领域。

58同城等拟搭建新房联卖平台。8月21日,58同城、世联行、同策咨询举办“58爱房品牌发布会暨中国PMLS平台共建战略启动仪式”,搭建新房联卖平台。会上,58同城、世联行、同策咨询、金地集团、旭辉集团、中原地产、我爱我家集团启动了中国新房多方销售服务平台(PMLS)共建战略,一二手联动服务得以进一步深化。

“房地产新经纪品牌联盟”成立。8月21日,贝壳找房与21世纪不动产、优铭家、德佑、链家等100多家房地产经纪公司在京成立“房地产新经纪品牌联盟”,机构间的合作体现了新形势下房地产经纪行业逐渐由竞争、对立关系向新型竞合关系转变。

世联行收购同策。12月13日,深圳世联行公告收购同策咨询剥离不良资产后81.02%股权的交易预案。业内认为,世联行收购同策是为应对贝壳找房进入新房销售市场带来的竞争。

(三)行业进步及存在问题

1.行业进步

(1)由竞争向竞合转变

房地产经纪行业自诞生以来,一直是竞争非常激烈的行业,机构之间争夺房源、客源、抢夺门店,甚至“撬单”盛行。随着房地产市场转型,成交量降低,市场格局悄然发生变化,逐渐从卖方市场向买方市场转变,房源不再是最稀缺的资源,经纪人员、经纪机构之间通过合作才能快速把房源成功出售,越来越多的机构特别是中小机构看到了这一点,这也是近两年加盟模式崛起的主要原因。通过加盟一个大的品牌,加盟机构之间可以实现房源共享、联合销售,从而提升作业效率。为了推动经纪机构之间房源共享、联合销售,2019年,在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的指导下,武汉、深圳、厦门等城市尝试由协会建立联卖平台,推动经纪机构之间的合作。除此之外,线上线下的合作也逐渐展开,58同城、房天下通过与企业系统对接,为未来在有意愿的机构之间共享房源奠定基础。房地产经纪机构之间正从单纯的竞争关系向竞争中开展合作的竞合关系转变,这对提升效率、改善行业秩序都有积极的促进作用。

(2)“一二手联动”进一步推进

“一二手联动”是指经纪机构利用二手房销售积累的客户及线下门店优势促进一手房销售。过去一些大的经纪机构比较重视“一二手联动”,因为他们才能得到开发企业的新房销售代理权,中小机构则很难得到。随着房地产市场格局变化,一手房去化困难,加盟模式崛起、交易平台出现,中小企业也可以借助加盟品牌或交易平台形成规模优势,从而取得新房销售代理权,2019年房地产开发企业在去化压力下,不断尝试与经纪机构合作,甚至有的城市一手房代理佣金提高到8%。“一二手联动”深化,对于拓宽房地产经纪机构业务渠道,提高行业的抗风险能力具有积极作用。

(3)新技术应用进一步深化

继VR看房后,直播看房、网上售房等新的看房购房模式不断涌现,并逐渐为客户所接受。房天下、58同城、搜狐焦点等都推出了直播看房平台,房天下在线直播日均独立访问用户突破500万,成为头部房产直播平台。直播看房模式迎合了当今社会的潮流趋势,高效便捷的看房方式改变了时间和空间的限制,让看房变得更有趣和更高效,对提高线下转化率有很大促进作用。2019年11月11日,淘宝、京东和苏宁三家电商平台举办“网上售房节”,首次与房地产开发企业合作进行新房项目宣传。网上售房是电商平台对房产销售领域的一次试水。这种新模式出现的原因一是网络购物已经成为一种主流消费习惯,二是房地产开发企业迫切需要开拓新的销售渠道,三是房地产交易对消费品带动作用大,电商平台将购房作为一个入口引入消费需求。直播看房、网上售房新模式可能引领行业再次转型升级。

2.行业存在的问题

在行业取得进步的同时,也存在一些值得关注的问题:一要关注新冠肺炎疫情对房地产经纪机构产生的冲击和影响。要密切监测机构的发展状况,防止其关店、裁员对员工和消费者产生的影响,避免不规范机构卷款逃跑。二要关注交易平台的定位及使用平台的经纪机构的违规责任认定问题。目前交易平台、加盟品牌、加盟店东之间的责任不明确,对这类互联网平台及品牌加盟模式的监管部门也不明确,一旦发生重大投诉,可能出现无法追责的情形,消费者合法权益难以保障。三要防止形成行业寡头垄断。目前头部企业借助资本和平台的优势在房地产领域大肆扩张,要防止形成垄断,最终损害行业和消费者利益。