一、中央定调：从"着力稳定"到"努力稳定"

2026年4月28日，中共中央政治局召开会议，会议指出，"要有效防范化解重点领域风险，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。"这是继2025年12月中央经济工作会议、2026年3月政府工作报告之后，监管层对房地产的又一次重磅表态，也是时隔一年，中央政治局会议再度提及房地产。

与去年中央经济工作会议和政府工作报告中"着力稳定房地产市场"的提法相比，此次调整为"努力稳定"，一字之差的背后蕴含着政策底层的演进。中指研究院分析认为，"着力"侧重于对目标完成度的追求，而"努力"则带有攻坚克难的战术导向，更侧重执行态度与推进过程，具体目标相对淡化。这意味着政策逻辑正告别旧模式，不再过度刺激和依赖地产，通过需求端纾困稳定市场基本盘，避免行业过快下行，同时加快探索转型新模式。58安居客研究院指出，自2024年末以来，政策正从"应急托底"向"常态化稳市"、从"过程引导"向"实效落地"演变。

会议的另一重要信号是，房地产市场与城市更新首次在同一段落中被赋予不同的政策重心：前者指向"努力稳定"，后者要求"扎实推进"，共同构成"存量稳定+增量提质"的双轨思路。

关注要点：全国层面侧重落实已有政策，"因城施策"将成为主旋律。会议对前期政策成果予以肯定，但强调后续仍需持续发力，需求端纾困和探索新模式是未来的核心方向。

              

二、房价数据：一线城市连涨，二三线降幅收窄

国家统计局数据显示，2026年4月份，一线城市商品住宅销售价格环比连续第三个月上涨，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。

分城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.1%，北京下降0.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市共有21个，比上月增加5个，创近一年新高；二手住宅方面，16个城市价格止跌，数量维持近三年高位，连续两个月超过15个城市二手房止跌，为2023年下半年以来首次。二线城市新房指数环比下跌0.1%，降幅收窄0.1个百分点，为去年5月以来最低水平；三线城市环比下降0.3%，降幅与上月持平。

关注要点：广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，4月房价指数连续保持低位跌幅，二手房交易旺盛是重点城市房价反弹的最大支撑。进入5-6月重要窗口期，挂牌量稳定、"卖旧买新"循环能否持续将是决定止跌态势的关键；基于市场基本面分析，再次大幅下调的可能性已不存在。

 

                 

三、成交去化：降幅收窄，一线城市活跃度提升

4月新建商品房销售金额同比下降7.6%，较3月收窄5.7个百分点；销售面积同比下降9.5%，为近一年最低降幅。以上两项数据均来自国家统计局4月数据测算。4月末商品房待售面积7.8亿平方米，同比下降0.5%，待售3年以下的短期库存5.8亿平方米同比下降2.6%，库存结构持续优化。

一线城市成交量表现突出。上海延续高位热度，5月以来日均成交约260至280套，5月4日单日279套远超去年同期180套水平，二手房网签量较去年同期涨逾两成，创十年同期新高。北京4月二手住宅成交约1.8万套，创近5年4月单月新高。深圳"五一"期间新房和二手房成交同步大幅增长，前三天新房成交同比增32%，二手房成交同比增57%。武汉市5月1-4日新建商品房销售面积同比增长逾九成。

关注要点：分析人士指出，当前市场回暖仍不均衡：重点一二线城市表现较好，三四线楼市升温有限；二手房领衔成交，但新房交易相对平淡，影响对上下游的拉动。新房市场整体偏弱，企业投资、新开工等指标依然承压。

四、房企销售与土地：龙头国企稳健，核心地块高溢价

克而瑞统计显示，TOP100房企4月全口径销售总额同比下降12.4%，但较1-3月降幅收窄3.8个百分点；TOP10权益销售额4月同比上升14.4%，头部集中度进一步提升。4月销售额排名前十的开发商中9家为国企，国企在前50房企中的合同销售额市占率升至81.4%。"保中华"三强格局延续，1-4月全口径销售额保利发展777亿元居首，中海地产757.2亿元位列第二（权益销售额口径中海已反超），华润置地700亿元排第三；4月单月华润置地同比增幅约五成，招商蛇口同比增幅约五成，中国金茂同比增幅超四分之一。

土地市场方面，"小而美"宅地成为主流趋势，4月溢价率回升至7.5%，较上月提升4.4个百分点。杭州滨江与绿城联合体以34.7%溢价率竞得未来科技城组合地块，成都本土房企明信以21.9%溢价率竞得天府新区地块。华润置地自3月起加速拿地，北京、成都、沈阳、郑州、杭州等多地布局。

关注要点：房企投资高度聚焦于北上广深及强二线城市，多数城市仍以消化存量项目为主。当前投资信心仍面临压力，拿地销售比维持在相对低位，企业投资显著分化、断层明显。    

          

五、融资改善：债务重组加速，长效机制搭建

2026年1-4月，房企融资总量同比下降31.5%，创历史同期新低；一季度融资602.17亿元，环比减少44%，同比减少28%，均处历史低位。但在债务重组方面迎来积极进展：旭辉、远洋、融创、碧桂园、龙光等5家房企实现境内外债务整体重组或接近成功，累计已有11家房企实现境内或境外债务重组。

2026年全年房企债务到期约3521亿元，较此前有所下降。金融监管总局强调进一步发挥"保交房"白名单制度作用，加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。

与此同时，城市更新领域获得中央大力支持。财政部、住建部明确2026年城市更新支持范围实现地级及以上城市全覆盖，试点城市实行差异化资金补助，东部最高8亿元、中部10亿元、西部12亿元。据测算，"十五五"期间全国城市更新总投资预计将突破20万亿元。

关注要点：多数民营房企融资难问题依然突出，白名单政策虽已扩围增效，但核心覆盖优质国企和部分财务稳健的民企，行业整体资金面压力尚未完全缓解。

六、展望与建议

展望后市，房地产市场修复路径渐趋清晰，城市之间的分化特征仍将延续。4月的房价指数积极向好，说明各地在努力稳定房地产市场方面有积极的表现：政策宽松效应释放效果好于去年，房价深度调整后的购房性价比高于去年，购房者入市信心强于去年。

房朋建议：当前行业正处筑底阶段，参与者应密切关注以下几方面动向——

一是把握政策窗口，各地因城施策的差异化政策陆续出台，公积金优化、购房补贴、"以旧换新"等政策持续发力，据中指院监测，截至4月27日年内全国出台房地产相关支持政策已超300条，频次明显高于去年同期，建议持续跟进地方实施细则变化；

二是聚焦核心城市，一二线城市及城市更新重点区域的潜在机遇值得关注，同时在三四线城市适当控制扩张节奏，审慎布局；

三是关注城市更新赛道，城市更新已成为稳投资、扩内需、促转型的战略抓手，中央和地方财政支持力度持续加大，相关领域或将成为行业新的增长点；

四是重视科技赋能，随着行业从增量转向存量，精细化管理和数字化运营能力将成为核心竞争力，通过智能化系统提升管理效率、优化运营成本将成为机构应对市场波动的重要手段。从房企的融资变化中可以看出，债务问题的化解是一个系统性工程，既要积极把握白名单等政策支持，也要建立可持续的现金流管理机制。

总体看，中国房地产市场正从"规模扩张"迈向"质量发展"的新阶段，尽管短期仍有波动，但长期潜力值得期待。